A kisajátítás egy speciális tulajdonjog elvonás, melyet az állam, vagy az önkormányzatok közérdekű célok megvalósítása érdekében kezdeményezhetnek. Ezek a közcélok nagyon sokfélék lehetnek, de legjellemzőbben: közúthálózat fejlesztés, kerékpárút építés, településfejlesztés, közüzemi vezetékfektetés, vízügyi beruházások, honvédelmi beruházások…stb. A közcélok megvalósítása és a magántulajdon védelméhez fűződő érdekek egyensúlyának kialakítása a fő cél a kisajátítást kezdeményező, valamint a kisajátítást lefolytató hatóság eljárásában.
Magyarországon a 2007. évi CXXIII. törvény (itt olvasható) rendelkezik a kisajátítás lehetőségeiről, annak folyamatáról és a legfőbb dologról, a kártalanítási lehetőségekről és feltételekről. A törvényben meghatározott módon az ingatlan megszerzése teljes, azonnali és feltétlen kártalanítás mellett történik. A kártalanítási összeg nagyságát egy előzetesen elkészített igazságügyi szakértői vélemény hivatott meghatározni.
.
Vételi ajánlat
Fontos megjegyezni, hogy a kisajátítási eljárást megelőzően az érintett mezőgazdasági terület, vagy egyéb ingatlan tulajdonosát egy vételi ajánlattal megkeresi a kisajátítást kérő képviselője, hogy a kisajátítási eljárást megelőzően egy gyorsabb és egyszerűbb eljárásban adásvétellel jöjjön létre a terület, vagy a terület egy részének megszerzése. A 30 napos jogvesztő határidőn belül nyilatkozhat a tulajdonos az ajánlat elfogadásáról, vagy elutasításáról. Elfogadás esetén az ingatlan tulajdonjogát adásvétellel, esetleg ajándékozással szerzi meg az állam, vagy az önkormányzat. Amennyiben a terület tulajdonosa nem fogadja el az ajánlatot, vagy határidőn belül nem reagál a kisajátító (beruházó) ajánlattételi felhívására, úgy kisajátítási eljárásban történik meg az ingatlan tulajdonjogának megszerzése. Mind a vételi ajánlat közléséhez, mind a későbbi esetleges kisajátítási eljárásban igazságügyi szakértő által elkészített értékbecslés szakvéleményre alapozva kerül megállapításra és közlésre ingatlan értéke.
A kisajátítási eljárásban, vagy az azt megelőző ajánlattételi eljárásban számos kérdés felmerülhet, amiről az ingatlan tulajdonosainak nagy valószínűséggel nincsenek ismeretei. Sok esetben a terület tulajdonosa az első információkat a területén történő tervezett beruházásról, az ajánlattevő értesítésből szerzi, azonban még akkor jellemzően nem látja az értékbecslési szakvéleményt sem.
.
Melyek azok a kérdések, amelyek a tulajdonosban megfogalmazódnak az értékbecslési szakértői vélemény olvasása után?
- hogyan történik a termőföld terület értékének megállapítása
- mi az a „helyben kialakult forgalmi érték”?
- milyen jogosultsággal rendelkező szakértő készíthet kisajátításban szakértői véleményt
- hogyan történik az osztatlan közös területek esetén a kártalanítás,
- mennyiben számít az, hogy szántó vagy legelő az érintett terület
- mennyit ér a területre bejegyzett vagyonértékű jog (özvegyi jog, haszonélvezeti jog)
- hogyan és mikor történik a bejegyzett földhasználó kártalanítása
- kaphat-e kártalanítást aki földhivatali bejegyzés nélkül használja a földterületet
- hogyan történik a „zöldkár” számítása és ez kit illet meg
- mikor jár a visszamaradó területrészre értékcsökkenés miatti külön kártalanítás
- gazdasági társaság telephelyének kisajátítása esetén milyen kártalanítást kaphat a tulajdonos
- mikor kérheti az érintett tulajdonos, a teljes ingatlan kisajátítását
- mikor kaphat a tulajdonos járulékos költségként kártalanítást
- mennyiben van hatása a ház értékére, ha a telek mérete csökken
- mikor és hogyan történik a bírtokbaadás
- lehet-e módosítani a már elkészült értékbecslés szakvéleményt
- milyen lehetőségei vannak a tulajdonosnak, ha nem elégedett az előzetes vételi ajánlattal, vagy a kisajátítási eljárás során felajánlott kártalanítási összeggel
- mi történik a tartósan értékcsökkent megmaradó ingatlannal (stigmatizált ingatlanok)
Rengeteg kérdés felmerülhet a kisajátítással érintett területtel, ingatlannal, valamint magával az eljárással kapcsolatosan. Ez nem véletlen és ezek nem indokolatlan kérdések, hiszen a kisajátítási eljárás egy speciális vagyonszerzési mód, ahol a megszerzett magántulajdon kényszerű értékesítése/átadása történik egy magvalósítandó közcél érdekében. A kisajátítási eljárás az ingatlan tulajdonos részéről nem akadályozható meg, jellemzően még időlegesen sem állítható le, de megfelelő tulajdonosi felkészültséggel és szakértői véleménnyel elérhető egy olyan kisajátítási ár és olyan egyéb feltétel megszabható, ami mind a kisajátítást kezdeményezőnek (beruházó), mind az ingatlan tulajdonosnak elfogadható.
Számos szakvéleményt készítettem már mind a kisajátításokat bonyolító hatóság, mind a kisajátítást „elszenvedő” magánszemélyek oldalán, így az eljárást és a lehetőségeket kellőképpen ismerem.
Szakvélemény készítésével, vagy bármilyen más kérdés felmerülése esetén kérem keressenek elérhetőségeimen. Társzakértő bevonásával termőföldön kívül bármilyen ingatlan, vagyontárgy, erdő, vagyonértékű jog értékbecslésében tudok segíteni. (Kapcsolat)
Telefon: +36 20 434 6972