Osztatlan közös tulajdon megszüntetése
Az osztatlan közös tulajdonban lévő területek rendezéséhez lehetőséget ad két 2021. január 1. napjával életbe lépett jogszabály:
- A földeken fennálló osztatlan közös tulajdon felszámolásáról és a földnek minősülő ingatlanok jogosultjai adatainak ingatlan-nyilvántartási rendezéséről szóló 2020. évi LXXI. törvény.
- A földeken fennálló osztatlan közös tulajdon felszámolásának részletes szabályairól szóló 647/2020. (XII. 23.)
Milyen lehetőségek adódnak a tulajdonosoknak az osztatlan közös tulajdon megszüntetésére? Milyen módszerekkel történhet az eljárás?
MEGOSZTÁS
- bármelyik tulajdonostárs kezdeményezheti, az ingatlanügyi hatóságnál
- a kezdeményezést követően 90 napon belül be kell nyújtani az átvezetési kérelmet a hatósághoz,
- a tulajdonosok megegyezése szükséges (táblán belüli többségi tulajdonosok egyezsége elegendő)
- A törvény meghatározza, hogy táblák tulajdonviszonyainak rendezése során az egyes művelési ágak tekintetében melyek a minimum területméretek, amiknek a megosztás eredményeképpen létre kell jönniük, ezek a következők:
- szőlő, kert, gyümölcsös, nádas művelési ág: 0,3 ha
- szántó, rét, legelő, erdő és fásított terület művelés ág: 1,0 ha
- zártkerti földnek minősülő ingatlan: 0,15 ha
BEKEBELEZÉS
Az osztatlan közös tulajdon megszüntetését alapesetben a tulajdonostársak egyezségén alapulva kell megtenni. Azonban előfordulhat, hogy így nem alakítható ki legalább két, a területi minimumnak megfelelő földrészlet, így az egyezségen alapuló területrendezés eleve nem jöhet szóba. Ilyen esetekben az osztatlan közös tulajdont kizárólag úgy lehet rendezni, ha az ingatlan teljes egészében egy tulajdonos tulajdonába kerül. Ezzel biztosítható a művelésre alkalmas nagyságú egybefüggő területek létrehozása, valamint a további területaprózódás megakadályozása. Mikor lehet bekebelezéssel megszerezni idegen tulajdonban lévő területrészeket? Melyek az eljárás legfontosabb tulajdonságai?
- ha nem alakítható ki legalább két, a minimális területnagyságot elérő ingatlan
- bármelyik tulajdonostárs kezdeményezheti az eljárást
- több kezdeményező esetén az a tulajdonostárs veheti birtokba az ingatlant, aki a legmagasabb ellenérték megfizetését vállalja.
- ha a többi tulajdonostárs, vagy a bekebelező tulajdonostárs nem ért egyet az értékbecslési ajánlatban meghatározott értékkel, úgy igazságügyi szakértővel új termőföld értékbecslési szakvéleményt készíttethetnek. Ha az új értékbecslési szakvéleményben foglalt összeg legalább 20%-al eltér az értékbecslési ajánlatban foglalt összegtől, úgy a bekebelezés során ezt az összeget kell figyelembe venni a vételár megfizetésekor.
- a tulajdonostársak az osztatlan közös tulajdonnak a fenti törvény megszüntetése során kialakuló jogvitájuk esetén bírósághoz fordulhatnak.
A területrészek megszerzése során a NFK honlapján lévő értékbecslési ajánlatban foglalt értékek az irányadó minimum értékek, amely áron megfizetésre kerülhet a megszerzett ingatlanrészek ellenértéke.
KISAJÁTÍTÁSSAL TÖRTÉNŐ MEGSZÜNTETÉS
Bármely tulajdonostárs kezdeményezheti az Állam általi kisajátítást, melyet a Nemzeti Földalap kezeléséért felelős szerv dönt a kisajátítási eljárás megindításáról.
- feltétele, hogy 3 alkalommal beadott osztatlan közös megszüntetési eljárás sikertelenül záruljon
- az ingatlan tulajdonosainak a száma haladja meg a 100 főt, vagy
- a tulajdonosok száma haladja meg a 30 főt, de úgy, hogy a területnagyságok mértéke és tulajdonosok számának hányadosa kisebb, legyen, mint 0,5.
SZAKÉRTŐI ÉRTÉKBECSLÉS
A Nemzeti Földügyi Központ honlapján (www.nfk.hu) az értékmegállapítás megkönnyítése érdekében, az egyes művelési ágak esetében járási szintre lebontva közli az un. minimum értékeket, ami azt jelenti, hogy a részterületeket megszerző tulajdonostársnak legalább ezen az egységáron kell kifizetnie a többi tulajdonost.
Az ajánlott minimálárak alkalmazása, azonban nem kizárólagos.
A jogszabály lehetőséget ad arra, hogy az osztatlan közös tulajdonban lévő tulajdonostársak bármelyike (akár a bekebelező, akár a bekebelezett) igazságügyi szakértő bevonásával értékbecslési szakértői véleményt készíttessen, ha úgy érzi, hogy az ajánlati árban szereplő értékek nem tükrözik a piaci viszonyokat.
A közölt minimálárak szakértői vélemény alátámasztásával lefelé és felfelé is elmozdítható.
Megfelelően előkészített ügyféli dokumentálás mellett 30 napos határidővel jellemzően tudjuk vállalni a szakértői vélemények elkészítését.
Amennyiben nem megfelelő Önnek az értékbecslési ajánlatban található érték, úgy készíttessen szakértői véleményt!
Érdeklődés: +36 20 434 6972
